Сдача квартиры в Петербурге: что нужно знать собственникам

Как остроумно подметил сатирик Задорнов, в России две беды: дураки и дороги. Применительно к аренде жилья это можно перефразировать так: у собственника две беды – квартиранты и налоги. Об этом и пойдет речь.

В прошлой публикации на тему аренды жилья мы привели примеры, как могут обмануть доверчивого нанимателя коварные риелторы и хозяева квартир. На этот раз поговорим о болях самих владельцев недвижимости – им тоже порой приходится несладко.

Уловки арендаторов

Итак, беда № 1 – хитрые наниматели. Давайте представим, с какими проблемами со стороны квартирантов может столкнуться владелец недвижимости.

Незаконная субаренда. Самая распространенная схема мошенничества. Арендатор снимает жилье на короткий срок, подделывает документы на квартиру и дает объявление о сдаче – обычно сильно дешевле рынка. Привлеченные низкой ценой люди с готовностью отдают аферисту депозит плюс деньги за первый месяц проживания. По такой схеме можно сдать чужую квартиру сразу нескольким желающим, получить нехилый «гонорар» и скрыться. Настоящий хозяин, конечно, имеет право выселить новоиспеченных жильцов, но нервотрепка (часто с привлечением правоохранительных органов) здесь гарантирована.

Посуточная сдача. Арендатор снимает квартиру в «долгосрок» и дает объявление о посуточной сдаче: при такой схеме мошенник получает в разы больше денег, чем заплатил сам. Квартиры подённо интересуют определенный контингент. Ладно еще, если это просто туристы, мечтавшие увидеть Северную столицу. А если рабочие-вахтовики или молодежь, желающая покутить? Тут уже про чистоту и сбережение имущества можно сразу забыть. Более того, у реального владельца могут возникнуть споры с соседями или полицией.

Заселение родственников. Договор краткосрочной аренды подписывает молодая студентка из ближнего зарубежья, заверив, что будет жить одна. Однако вскоре в квартиру перемещается вся ее семья, включая прабабушку и троюродного кузена. В ряде регионов, например в Средней Азии и на Кавказе, так принято: родственники непременно помогают друг другу обустроиться на новом месте. Традиции – это хорошо, но только не для квартиры, которая быстро превратится в караван-сарай.

Питомцы в придачу. Наниматели намеренно умалчивают, что у них имеются домашние животные, а потом без спроса привозят их в квартиру. При всей любви к братьям нашим меньшим – не секрет, что хвостатые или пернатые способны устроить в жилище настоящий бедлам. Погрызенная мебель, оборванные обои, специфический запах – все эти проблемы лягут на плечи собственника.

Внезапный выезд. Арендаторы съезжают из квартиры без предупреждения. При этом они могут оставить долги по коммунальным услугам, испортить ваше имущество или залить соседей, прихватить что-то ценное. Ущерб может быть таким, что никакой депозит его не покроет.

К тому, как предотвратить подобные неприятности или хотя бы минимизировать последствия, мы еще вернемся.

Законное право

Портить кровь собственнику арендаторы могут не только с помощью махинаций, но и вполне правовыми методами. По словам юриста Ирины Сиваковой, есть три вещи, которые квартиранты могут делать с жильем без согласия его владельца.

Первое – зарегистрировать ребенка до 14 лет. Съемное жилье является местом временного пребывания гражданина, поэтому действует общее правило о необходимости регистрации в квартире, если человек живет там более 90 дней. При наличии такой «прописки» человек вправе самостоятельно зарегистрировать по этому адресу и своих детей. Владельца в данном случае просто ставят перед фактом. По окончании срока действия договора, впрочем, все должны выписаться.

Второе – вселить новых жильцов. Если договор краткосрочный (до одного года), то это касается только несовершеннолетних детей, а если долгосрочный (от года до пяти лет), то квартирант может пригласить пожить вместе с ним кого угодно. Собственника об этом всего лишь уведомляют. Запретить новых жильцов можно, только если нарушается норма жилплощади на человека (порой и это можно не соблюдать, если речь идет о матери проживающего в квартире ребенка).

Третье – не пускать собственника. Даже если человек размещается в съемной квартире – это его законное место жительства. Значит, на недвижимость распространяются конституционные гарантии неприкосновенности жилища. Поэтому владельцу нельзя приходить когда вздумается – только по согласованию с квартирантом. Лучше всего прописать периодичность посещений в договоре.

Вездесущая налоговая

Беда № 2 – уклонение от уплаты налогов. Экономия на отчислениях в казну до добра обычно не доводит, но многие владельцы недвижимости почему-то об этом забывают и продолжают обманывать сами себя.

В статье 228 Налогового кодекса РФ прямо указано, что любой доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (в зависимости от дохода размер налога составляет от 13 до 22%). К сожалению, львиная доля квартировладельцев игнорирует это правило, следовательно, казна недополучает серьезные суммы.

«В России до сих пор существует огромный теневой рынок жилья, сдаваемого внаем. В Госдуме во время обсуждения законопроекта, который должен регулировать сегмент посуточного жилья, говорилось, что серых рентных квартир в стране порядка 90%! По оценке Института жилищного развития, на этом фоне государство ежегодно недополучает более 100 млрд рублей налоговых поступлений», – отмечает юрист Виталий Бекетов.

Задача ФНС – исправить вопиющую ситуацию, поэтому ведомство рьяно ищет недобросовестных арендодателей. Это не про вас? Отлично! Но давайте чисто гипотетически представим, что вы сдаете квартиру без договора. Исправно получаете денежку и в ус не дуете. И вдруг вам звонят из налоговой и интересуются, почему вы утаиваете свои доходы. Оказывается, фискалы давно знают о вашем маленьком бизнесе и устали ждать, когда у вас проснется совесть. Теперь вам придется уплатить не только налоги, но и пени со штрафами.

Откуда же налоговикам все известно?! Ведь вы не афишировали свою деятельность от слова «совсем». Элементарно, Ватсон. Существует масса способов, как ФНС может узнать о вашей рентной квартире. Вот пять самых распространенных.

1. Соседи-информаторы – примерно каждый пятый донос в ФНС приходит от них. Причины ябедничества могут быть разными: от банальной зависти (для других жильцов вы буржуй, получающий деньги ни за что) до шумных вечеринок квартирантов. Донести также может бдительный участковый, ему за это премия положена.

2. Банковские переводы – «красная лампочка» для фискалов. Если арендатор переводит деньги вам на карту, в налоговой обязательно заметят регулярные поступления. Особенно подозрительны одинаковые суммы, приходящие ежемесячно в одни и те же даты.

3. Выписки из Росреестра – чем больше у вас недвижимости, тем больше к вам интереса. Если вы счастливый обладатель двух и более квартир, а в декларации нет доходов от аренды – это повод для проверки.

4. Миграционный учет – ловушка для собственников, которые сдают жилье иностранцам. Если в квартире живут гастарбайтеры, они обязаны встать на учет. Эти данные из УФМС автоматически отправляются в ФНС – ведомства активно взаимодействуют.

5. Реклама на сайтах по недвижимости – налоговики постоянно мониторят такие интернет-площадки. Имейте в виду: даже если вы удалите свое объявление, то копия остается в кэше поисковиков.

Наказание за неуплату налогов

Легальная экономия

Арендодатели игнорируют налоги по понятной причине: не хотят расставаться с 13% заработка (это самая «ходовая» ставка). Но знаете ли вы, что можно совершенно легитимно отдавать государству меньше? Ловите рабочие схемы.

·         Можно оформить статус самозанятого, и тогда налог на сдачу жилых помещений физлицам составит всего 4%, организациям или ИП – 6%. Вам не нужно будет подавать декларацию и уплачивать страховые взносы. Сервис доступен через Госуслуги, приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте ФНС. Налог будет удерживаться автоматически, от вас требуется только выдавать чеки арендаторам.

·         Если вы индивидуальный предприниматель (имеющий не более 15 наемных работников), можно получить патент на сдачу в аренду жилых помещений. Тогда вы будете уплачивать фиксированный налог в размере 6% от дохода. Патент действует от месяца до года, его стоимость зависит от региона, площади недвижимости и других факторов. Подробности есть на сайте patent.nalog.ru.

Что выбрать – самозанятость или патент? Зависит от масштабов вашей деятельности. Если вы сдаете одну-две небольшие квартиры, получая за это не более 2,4 млн рублей в год, то однозначно самозанятость. Ну а если владеете элитными хоромами, за которые вам платят от 2,4 млн до 60 млн рублей ежегодно, то явно стоит обзавестись патентом.

·         В случае если квартира сдается юридическому лицу, то именно оно выступает налоговым агентом и перечисляет НДФЛ в размере 13% за вас. Заключите с организацией официальный договор и укажите, что налог удерживается из арендной платы.

Вместо резюме

Итак, как сдать квартиру и не пожалеть?

Обязательно составляйте договор аренды (обычно его заключают на срок до 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре). В документе должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, размер ежемесячной платы, условия расторжения и порядок возмещения убытков. Сейчас многое делается удаленно, но при заключении договора лучше присутствовать лично – как собственнику, так и нанимателю. Проверяйте и фотографируйте паспортные данные будущих квартирантов. Это заранее охладит пыл потенциальных аферистов. А если инцидент все-таки случится – гораздо легче будет найти этих людей или подать заявление в полицию (суд).

Эксперты также советуют описать имущество и взять депозит. Это поможет избежать споров о том, была такая вещь в квартире или нет, а залог за пригодится в случае причинения ущерба. Не лишним будет и застраховать недвижимость – это покроет убытки в случае глобальной порчи имущества или форс-мажорных ситуаций. Не стесняйтесь периодически проверять квартиру: сколько людей живет, есть ли животные, делается ли уборка, оплачиваются ли квитанции. Визиты раз в месяц помогут своевременно выявить возможные проблемы.

Чтобы спать спокойно, легализуйте свой доход: вовремя подавайте декларации и уплачивайте налоги. Если ваша дополнительная недвижимость пустует – все равно подайте «нулевую» декларацию, это снимет все вопросы. Если хотите сэкономить, рассмотрите оформление самозанятости или покупку патента. Храните документы пять лет: договоры, расписки, чеки – ваша страховка в случае спора с ФНС. Не игнорируйте обязанности налогоплательщика – выйдет себе дороже!

23.07.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik